증축·대수선·리모델링 차이
허가가 필요한 공사 구분
집을 고치다 보면 '이거 허가받아야 하는 공사인가?'라는 질문에 부딪힙니다. 기준은 생각보다 명확합니다. 면적이나 층수가 늘면 증축, 기둥·보·내력벽 같은 구조부나 방화 관련 부분을 크게 손대면 대수선으로, 이런 공사는 건축법상 허가나 신고 대상입니다. 반면 벽지·바닥·주방 교체처럼 구조를 건드리지 않는 수선은 대부분 절차 없이 가능합니다. 문제는 그 경계의 공사들입니다. 무허가 증축·대수선은 이행강제금과 원상복구 대상이 될 수 있어, 애매하면 공사 전에 확인하는 것이 유일한 정답입니다.
공사 성격 빠른 구분
- 면적·층수·높이가 늘어난다 → 증축(허가·신고 대상)
- 내력벽 철거·기둥·보·계단 변경 → 대수선(허가·신고 대상)
- 마감재 교체(도배·바닥·욕실·주방) → 통상 절차 불요
- 발코니 확장 → 요건 갖춘 합법 확장 절차 존재(임의 확장 금지)
- 용도 변경(주택↔근생 등) 동반 → 별도 절차 필요
진행 과정
- 공사 성격 정의하려는 공사가 구조·면적·용도에 손대는지부터 구분합니다.
- 건축물대장 확인현재 건물이 대장과 일치하는지(기존 위반 여부) 확인합니다. 위반이 있으면 그 처리부터입니다.
- 절차 확인증축·대수선 해당 시 건축사 협의로 허가·신고 절차와 가능 범위를 확인합니다.
- 시공절차가 필요 없는 수선은 바로, 대상 공사는 승인 후 시공합니다.
- 사용승인·대장 정리허가 공사는 완료 후 사용승인까지 마쳐야 합법 상태가 됩니다.
비용 안내
| 항목 | 대략 비용 |
|---|---|
| 수선(마감 교체) 공사 | 절차 비용 없음 — 공사비만 |
| 신고·허가 대상 공사의 설계·행정 | 건축사 설계·대행 비용 별도(규모별 상이) |
| 무허가 증축 적발 시 | 이행강제금 반복 부과·원상복구 명령 가능 — 가장 비싼 선택 |
| 위반건축물 해소(양성화·철거) | 상태별 상이 — 매매·대출에도 영향 |
※ 증축·대수선의 정의와 허가·신고 기준은 건축법령에 따르며, 지역·규모별로 다릅니다. 정확한 판단은 관할 구청 건축과 또는 건축사 사무소 확인이 필요합니다. 저희는 절차가 필요 없는 수선·보수 공사를 담당하며, 허가 대상 여부가 애매한 공사는 확인 후 진행을 권합니다.
확인·주의사항
- '남들도 다 했다'는 베란다 임의 확장·옥탑 증축이 매매 시점에 발목을 잡는 단골입니다. 위반건축물 등재 시 대출·거래에 영향이 있습니다.
- 내력벽인지 아닌지는 눈으로 판단할 수 없습니다. 벽 철거가 낀 공사는 도면 확인 없이 시작하면 안 됩니다.
- 오래된 단독주택은 이미 대장과 다른 경우가 많아, 공사 전 건축물대장 확인이 뜻밖의 문제를 미리 알려줍니다.
자주 묻는 질문
방 두 개를 하나로 트는 공사는 허가 대상인가요?
그 벽이 내력벽이면 대수선 영역, 비내력 칸막이면 일반 수선입니다. 도면·현장 확인으로 벽 성격부터 판정해야 하며, 저희가 확인 방법을 안내드립니다.
지붕 교체는요?
같은 형태·재료 범위의 보수는 통상 수선이지만, 구조 변경이나 높이 변화가 생기면 달라집니다. 범위를 정해 관할 확인을 받는 것이 안전합니다.
무허가인 걸 모르고 산 집이면 어떻게 하나요?
건축물대장의 위반 표기를 확인하고, 양성화 가능 여부·철거 범위를 건축사와 상의하는 것이 순서입니다.
허가 대상인지 아닌지 애매하면 누구에게 물어보나요?
관할 구청 건축과에 공사 내용을 설명하면 대상 여부를 안내받을 수 있습니다. 전화 한 통이 이행강제금보다 쌉니다.
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이 페이지는 AI의 도움을 받아 작성되었으며, 시공 정보는 집사365가 확인·검수했습니다.