원상복구 범위 총정리
어디까지가 세입자 몫인가
퇴거 때 보증금에서 원상복구비를 빼겠다는 말을 들으면 당황하게 됩니다. 핵심은 '통상적인 사용으로 생긴 낡음'과 '세입자 과실로 생긴 손상'을 나누는 것입니다. 법원은 오래 살면서 자연히 생기는 변색·낡음은 임차인의 책임이 아니라고 보는 것이 일반적입니다. 반대로 못을 박아 생긴 구멍, 반려동물로 인한 훼손, 흡연으로 인한 착색처럼 통상 사용을 넘어선 부분은 복구 대상이 됩니다. 주거용과 상가는 기준이 또 달라, 상가는 계약서에 '원상복구' 범위를 어떻게 적었는지가 결정적입니다.
통상 손모로 보는 것 vs 복구 대상
- 통상 손모 — 햇빛에 의한 벽지·바닥 변색, 가구 자국, 오래된 실리콘 변색
- 통상 손모 — 생활하며 생긴 미세한 흠집, 소모품 노후(수전 패킹 등)
- 복구 대상 — 못·앵커 구멍, 벽 타공, 에어컨 배관 구멍 신설
- 복구 대상 — 반려동물 스크래치·냄새, 흡연 착색, 곰팡이 방치로 인한 확산
- 복구 대상 — 임의 개조(중문 설치, 붙박이 철거, 도색 변경 등)
진행 과정
- 계약서 확인특약에 원상복구 범위가 적혀 있는지 봅니다. 상가는 특약이 우선 적용되는 경우가 많습니다.
- 입주 당시 사진 확보입주 때 찍어둔 사진이 있으면 가장 확실합니다. 없다면 계약 시 점검표를 근거로 씁니다.
- 항목별 구분한 항목씩 통상 손모인지 과실인지 나눕니다. 뭉뚱그리면 불리해집니다.
- 견적 비교임대인이 제시한 복구 견적이 과다한지 다른 업체 견적과 비교합니다.
- 협의·조정합의가 안 되면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회의 조정을 이용할 수 있습니다.
비용 안내
| 항목 | 대략 비용 |
|---|---|
| 못 구멍 메움·부분 보수 | 현장 견적 |
| 벽지 부분 도배(면 단위) | 면적·자재 등급별 |
| 장판·바닥 부분 교체 | 면적별 |
| 전체 도배·장판 요구 | 통상 손모면 거부 근거 있음 |
| 실제 복구 공사 | 현장 견적 |
※ 주택임대차분쟁조정위원회(HUG·LH 등 운영)에서 무료 조정을 신청할 수 있습니다. 금액이 크지 않아도 이용할 수 있는 절차입니다.
확인·주의사항
- 임대인이 제시한 견적을 그대로 수용하기 전에 항목별로 나눠 보셔야 합니다. 전체 교체 견적에 통상 손모가 섞여 있는 경우가 많습니다.
- 상가 임대차는 '원상복구' 문구 하나로 인테리어 전체 철거를 요구받을 수 있습니다. 계약 단계에서 범위를 문장으로 한정해두시는 편이 안전합니다.
- 입주 당시 이미 있던 하자를 사진으로 남기지 않으면 퇴거 때 구분하기 어렵습니다.
실제 시공 사진
자주 묻는 질문
벽에 못 몇 개 박은 것도 물어줘야 하나요?
통상적인 생활 범위의 못 자국 몇 개는 통상 손모로 보는 경우가 많습니다. 다만 앵커를 박은 큰 구멍이나 다수의 타공은 복구 대상이 되는 것이 일반적입니다.
전체 도배를 요구받았습니다.
오래 거주해 생긴 자연스러운 변색이라면 전체 도배 비용을 임차인이 부담할 근거는 약합니다. 특정 면의 훼손이라면 그 면만 대상이 됩니다.
상가인데 인테리어를 전부 뜯으라고 합니다.
계약서 특약 문구에 달려 있습니다. '임차인이 설치한 시설물에 한해'처럼 범위가 한정돼 있는지 먼저 확인하셔야 합니다.
원상복구를 직접 업체에 맡겨도 되나요?
임대인 동의가 있으면 가능하고, 보통 직접 맡기는 편이 비용이 낮습니다. 완료 후 사진으로 확인받고 정산하는 것이 깔끔합니다.
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이 페이지는 AI의 도움을 받아 작성되었으며, 시공 정보는 집사365가 확인·검수했습니다.